2008年1月，怀揣着挖煤炭赚来的2000万RMB，我加入了炒房的行列。2009年10月，我的收益已经到了2亿，同时，我自认为当前炒房技术已经炉火纯青。首先声明，我是1992年初中肄业（差半年毕业，因为厌倦读书提前回家）。
但是对炒房子，我还是有准备的：半个月前，每天晚饭后，邻居大哥S在我家客厅里对我强化训练了炒房基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的炒房经验。
刚起步的房地产商，一般地说，还是有点钱的，但是真正要介入房地产行业，参加土地竞拍，与大鳄斗法，资本仍然显单薄。老B就是这种。我在昆明找到了老B。老B是四川人，30年前就来了昆明，从鸡贩子做起，最后成了一个大型农贸市场的老总，人熟地熟。老B看着有老乡做房地产发了，眼红，决定改行干这一行暴发一次。作为老油条，老B注册房地产公司简直手到擒来，收了老B28万的费用后，代办工商注册的中介公司15天就把注册资本金3000万元的营业执照送到了老B手里。然后老B东拼西借，存折上积攒了1200多万。
长话短说，老B第一次参加土地竞拍，交了600万保证金，拍得了9000万的一块地，在后面的6个月里又借又贷，3000万交给了市国土资源局。我在邦克酒店见到老B的时候，老B刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然，那个1米7几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发遗留在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明，老B的给经理的月工资至少6位数。我虽然没文化，可今生阅美女无数。当我第一次走进老B的楼盘销售中心，第一眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的最高领导。S哥说过，炒房必须跟房地产公司最高领导谈，知情圈子绝对划定在3人团：董事长、财务总监还有我。所以我今天说的东西，就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。
我对老B说，我要现金买你即将开盘的房子，我要买500套，价格我说了算，2200元一平，能行就再谈，不行我马上走人不浪费时间。
老B说，2200？太低了，市场价4、5千呢！我说，2200不便宜了，我在厦门出2150一平，厦门现在市场1万6呢。LAST， 我与老B达成协议如下：
我以11800万RMB一次性购买老B的540套房子，本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之20（本小区共27幢，540套房子由我选，不分等级，价格为一刀切2180/平方米）;
老B的房子开盘当日仅提供给散户288套房源，其余全部用红色胶纸封闭。第二次（15日后）放盘388套，第三次（30日后）放588套。剩余30日后放。每次放盘中的88套为本人房源;
老B的开盘房价暂定为6900~8700元/平（依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位）。规定开盘后每4周涨价至少1%;
散户每购买成交我的一套房子，老B当即退还我的房款，我应得房款是该套房子的销售额全价（无论散户购房是全款还是按揭）。
若本人所持有之540套房源12个月内全部售磬，本人与老B协议关系终止。若超出12个月，剩余房源由老B全部收回，按当时销售价格全部一次性退款给本人。
目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。
目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。
实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人阶层，4、无辜的中华文明（安家立业是成年标志）这四个条件促成的。
今年以来房地产行业资金紧张状况大为改善,让投资房产回购协议的民间资金大获成功。记者调查后获悉,自去年年中以来,江浙多个私募基金以信托贷款、项目贷款、过桥贷款等形式投资房地产企业均获得丰厚收益,年化收益高达30%,而目前一些楼盘的“退房潮”正是此类资金退出的迹象。
浙江的李先生是一个上亿资产的私募基金管理人。自去年年中以来频频投资于3-6个月的短期过桥贷款。他解释说,此类房地产项目贷款的基本运营模式都类似。一般在房地产商获得一期项目的预售许可证后,如需继续融资以完成余下项目,则拿出一部分的单元,以市价30%-50%的价格打包预售给投资人;同时签署3-6个月后的回购协议,以退房形式将本利一起偿还。在杭州,此类项目普遍月利率为2.5%左右,如果房地产商届时无力还款,则投资人可以处置相关资产。他坦言,此类贷款的本质是一种高利贷或“次级贷款”,遇到烂尾楼时风险很大。
李先生表示,自去年7、8月以来,他接触了大量的类似融资项目,都是3-6月期的房地产贷款。当时的房地产商在银根紧缩的铁钳下已经快到极限,只能通过此类的高利贷来维持项目开发,所以从10月开始出现跳水卖楼现象。万幸的是,今年1-3月洪水般的信贷让这些房地产商重新振作。通过低利率的票据贴现,房地产商即可还清过桥贷款,而极低的融资成本和楼市“小阳春”则让双方均赚得盆满钵满。
事实上,近期出现的“退房潮”正事此类资金退出的迹象之一。5月份杭州的有113套解除合同记录,是今年以来最多的一个月。其中,有6笔1.17亿元巨额退房大单的原购买人竟为楼盘投资方;同时,今年以来北京部分在售项目的退房率超过10％,有的甚至超过30％;西安期房的退房率超过6％,深圳、上海、都等地也相继出现了各种名义下的退房现象。
某地产商向记者表示,高利贷资金是一定要退出的,以前有采取过内部人“假按揭”的购买方式,相比之下,“退房”显然是一个更加稳妥且合法的手段。他表示,房地产商之所以吸收高息贷款,也是迫不得已的做法,当时资金链已极度紧张,而楼市成交又及其低迷,如果强行降价销售,政府、旧业主和新客户都不会满意。因此他选择熬到“小阳春”出现,各方遂皆大欢喜。“本质上,房地产业的协议回购和大小非解禁时的市值管理是一样的,只不过大小非股东以股票抵押融资,而我们以住房单元做抵押品。”他如是总结道。
对此,某外资地产分析师认为,此类房产协议回购虽然并不违反任何法律,而是一种类似可转债的夹层融资(MEZZANINE FINANCE)方式。特点是加大房产价格的波动性,在“小阳春”的情况下助涨,但房产价格若出现拐点,则此类资金抛售的行为势必加速房产价格下跌。